住宅バスト #2 が始まりました

米国の住宅市場は下落しており、一部の大きな市場では非常に劇的に下落している。 他の市場は少し遅れています。

これが、私が今ハウジング・バスト #1 と呼んでいる前回のハウジング・バストのときの様子です。 ハウジングバスト #1 では、マイアミ、フェニックス、サンディエゴ、ラスベガスなどが少し先行していました。 サンフランシスコなど他の場所は少し遅れていました。 2007 年、サンフランシスコの人々は、全米で起きている住宅崩壊は免れるだろうと考えていました。 そしてそれは復讐とともにサンフランシスコにやって来ました。

今回は、サンフランシスコとシリコンバレー、そしてサンフランシスコのベイエリア全体が、ボイジーやシアトルなどとともに最前線に立つ。 サンフランシスコのベイエリアでは、この住宅バスト #2 の最初の 10 か月間、住宅価格の中央値は、住宅バスト #1 の最初の 10 か月間よりも速く下落しました。 それが私たちが注目していることです。 詳細については後ほど説明します。

1年前に住宅ローン金利が上昇し始めて以来、全米の住宅販売は毎月急落している。 1月の全米住宅販売総額は昨年1月比で37％減少した。 売上高はすべての地域で急落したが、最も落ち込みが大きかったのは西部で前年比42％減、最も最悪だったのは中西部で33％減だったかもしれない。 これはどこでも起こっています。

1月の全米の全タイプの住宅価格の中央値は7カ月連続で下落し、6月のピークから13％以上下落した。 減少には季節的なものもあれば、そうでないものもあります。

この低下により、前年比上昇率はわずか 1.3% にまで減少しました。 このペースでいくと、2月か3月には前年比価格が下落することになるが、これはハウジング・バスト1以来、全米で初の前年比価格下落となるだろう。

アクティブな上場件数は 1 年前と比べて 70% 近く増加しましたが、歴史的な基準からするとまだ低いです。 多くの売り手は空き物件を放置したまま市場に出さず、賃貸市場に出したり、バケーションレンタルとして利用しようとしている。 そして彼らは皆、「これも過ぎ去ってしまうだろう」と願っている。

「これも通過するだろう」――それが住宅ローン金利だ。 30年固定住宅ローンの平均金利は昨年末に7％を超えたが、1月には低下し6％まで下がり、業界全体が安堵のため息をついた。 これは、インフレが自然に消滅し、連邦準備制度がすぐに利下げして、この悪夢全体が終わるという熱烈な期待に基づいていた。

しかし、2月初旬になって、インフレはただ単に解消するわけではないという認識が生じた。 金曜日のインフレ統計は、インフレが再加速しており、すでに12月に再加速のプロセスが始まっていることを裏付けた。 一部の商品価格は下落しているが、サービスのインフレは40年ぶりの高水準にまで上昇した。 サービスは消費者がお金を費やす金額のほぼ 3 分の 2 を占めます。 サービスからインフレを取り除くのは非常に困難です。 FRBはこの問題への対応に全力を注ぐことになるが、これは金利上昇が長期化することを意味する。

そして、モーゲージ・ニュース・デイリーの毎日の測定によると、住宅ローン金利は再び上昇し、金曜日には約6.9％に戻った。 魔法の 7% をほんの少し下回ります。

そして、潜在的な売り手は依然として空き物件に座って考えています：そして、これもいつかは終わるでしょう。

では、空き家はどれくらいあるのでしょうか？ 国勢調査局はこれを追跡しています。 昨年の第 4 四半期には、一戸建て住宅、コンドミニアム、賃貸アパートなどの空き住宅が 1,500 万戸近くありました。 これは住宅ストック全体の10％以上に相当します。

2022 年には、総住宅数は 130 万戸以上増加しました。 各住宅ユニットに平均 2.5 人が住んでいるとすると、前年よりも 330 万人多くの人が住むことになります。 2022 年の米国の人口はそれほど急速に増加していません。

さて、ここには現在、約 1,500 万戸の空き住宅が存在します。 そのうち 1,100 万戸が年間を通じて空き家だった。 1,100万戸のうちの一部は賃貸用に改装されており、その他は販売されており、それが実際に私たちが目にしている在庫であり、家が空き家になった理由は他にもあります。